Когда в середине прошлого века в крупных городах велась массовая постройка различных фабрик и заводов, никто не мог даже предположить, что когда-нибудь наступят времена и эти объекты потеряют свое масштабное значение, превратившись в элитное жилье. Заброшенное индустриальное наследие прошлого века предприимчивые умы быстро трансформировали по западному образцу в лофт-апартаменты, удобные, просторные и полностью пригодные для проживания. Но, как показывают реалии, этот необычный формат жилья имеет весьма туманные перспективы и подходит далеко не всем.
Лофт-апартаменты: история и современность
Восстановленные на новый лад производственные постройки, благоустройство запущенных прилегающих территорий, развитие инфраструктуры превратили бывшие промышленные предприятия в привлекательное место для комфортной городской жизни. А если учесть, что за последние полвека города разрослись и некогда бывшие заводские и фабричные окраины оказались практически в центральных районах, то заманчивость подобных объектов недвижимости для проживания вполне понятна.
Первоначальное значение понятия «лофт» — не что иное как «чердак». Однако со временем этот термин стал употребляться в трех направлениях. В недвижимости классический лофт – это пережившие реновацию и преобразованные в комфортные апартаменты, бывшие производственные и складские помещения с огромными панорамными окнами и высокими потолками. Лофт-квартиры – жилье, расположенное на последних этажах современных жилых комплексов большое по площади и имеющее выход на открытые террасы. И архитектурный стиль «лофт» — этакая промышленная романтика со всеми характерными элементами: открытыми балками, перекрытиями, трубами, грубыми фактурами и необработанными отделочными материалами.
Готовые классические лофты, как наследие индустриальной эпохи, — большая редкость, которая стоит баснословных денег. Поэтому чаще всего застройщики предлагают апартаменты в новых ЖК и бизнес-комплексах, выстроенные в стиле лофт. Поскольку характерной чертой стиля является некий дух пространства свободного от строительных стереотипов, такое жилье относится к категории твердого бизнес-класса и подразумевает большие площади и абсолютный комфорт. Располагаются такие квартиры обычно на последних этажах, часто имеют просторные открытые веранды и панорамные окна от пола до потолка с хорошими видами.
Отличие лофта от квартиры
От классической квартиры лофт отличает, в первую очередь, особый формат, заключающийся как в нестандартных пространственных решениях, так и в совершенно иной архитектуре. Но не только это. Слишком велики различия и в технических, и в инженерных аспектах. Для обычных жилых помещений разработаны строительные нормативы и санитарные правила по уровню естественной освещенности, допустимому уровню шума, вибрации. Для нежилых помещений, к коим относятся лофты, данные требования и нормы или существенно мягче, или отсутствуют вовсе. В законодательстве также отсутствуют пункты и признаки, по которым лофт может быть признан аварийным и непригодным к проживанию.
«Поскольку этот тип недвижимости не относится к категории жилых помещений, на него не распространяются нормы жилищного законодательства, затрагивающие вопросы перепланировки и переустройства. То есть, собственнику нет необходимости что-то согласовывать или получать разрешения на переустройство в государственных органах и организациях местного самоуправления» — комментирует Ольга Полякова, кандидат юридических наук, Генеральный директор Юридического партнерства «Галакс».
Другими словами, если владелец лофта решит обустроить в центре своей жилплощади унитаз, то он может это делать совершенно свободно. Кроме этого, законодательство не запрещает использовать лофт в качестве офисного помещения для коллективной или индивидуальной предпринимательской деятельности, в отличие от квартиры.
Не распространяются на лофт-апартаменты и требования жилищного законодательства о порядке управления общим имуществом. Прямым следствием этого является, как правило, более высокая цена за коммунальные услуги (на 15-20%). Фактом является и то, что жители апартаментов едва ли могут влиять на ценообразование, устанавливаемое управляющими компаниями.
Классические лофт-апартаменты стоят дорого, что обусловлено не только большой площадью и свободой пространственного оформления, но и расположением, если не в историческом центре, то в непосредственной близости от него. Квартиры-лофты в жилых комплексах – это более бюджетный вариант недвижимости, который по стоимости даже ниже, чем традиционная квартира. Классические лофты редко покупают, но они успешно сдаются в краткосрочную аренду для проведения выставок, праздничных мероприятий, вечеринок, презентаций.
Лофт-апартаменты: требования, выдвигаемые стилем
Насчитывая ряд неоспоримых преимуществ, апартаменты имеют немало ограничений, которые продиктованы одноименным стилем и без соблюдения которых лофт будет уже не лофт. Например, для обустройства и ремонта жилья в здании какой-нибудь бывшей фабрики необходим профессиональный дизайнер. Только в этом случае можно из просторного помещения получить естественное продолжение индустриальной архитектуры. И вполне закономерно, что первоочередное звучание в интерьере обретают вещи лаконичные и функциональные. Ни о каком оформлении в стиле классики или возведении стен не может быть и речи. В идеале: в помещениях остаются нетронутыми трубы, металлические оконные рамы, печи и т.д.
Характерными особенностями лофт-апартаментов являются высокие потолки и отсутствие каких-либо перегородок, что позволяет реализовывать самые удивительные и неожиданные планировочные решения. Именно поэтому первыми обитателями лофтов были художники, музыканты, фотографы и остальные представители творческого кластера. Люди, которым для вдохновения и творчества жизненно необходимо пространство. В таких просторных помещениях удобно не только творить, но и устраивать собственные выставки, делать шоу-румы, проводить творческие и музыкальные вечера. А вот для семейного очага лофт вряд ли подойдет: свить уютное гнездышко в хоть и бывшем, но производственном цеху, не получится.
Лофт с юридической точки зрения
Несмотря на то, что лофт-апартаменты – некогда очень модный формат жилья, определенные риски, связанные с его покупкой, и нынешний кризис в строительной сфере отпугнули покупателей от столь креативной недвижимости. «Большую роль в этом сыграл весьма размытый юридический статус данного типа жилья, по которому теоретически жить в лофте можно, но по факту лофт относится к сегменту нежилых помещений», — поясняет Полякова Ольга. Это значит, что собственник не имеет права на прописку и все вытекающие социальные возможности: трудоустройства, получения автомобильных номеров, загранпаспорта, медицинской помощи.
Фурсов Анатолий Владимирович, управляющий партнер Коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры» добавляет еще один немаловажный факт: «Проживая в лофт-апартаментах или используя их в качестве рабочего места, не следует удивляться, если платить за коммунальные услуги собственнику придется по тарифам, действующим для коммерческих организаций. В зависимости от категории, под которую попадает лофт (прочая недвижимость или офисное помещение), рассчитывается и налоговая ставка на имущество, которая может составлять 0.5% или 2% от кадастровой стоимости объекта. Для сравнения, собственнику квартиры устанавливается ставка равная 0.1%».
Купить лофт-апартаменты в бывшем заводском или фабричном цеху, прошедшем процедуру реновации, тоже весьма непросто. Как правило, документ о праве собственности выдается один – на здание целиком. «Оформить же в собственность каждый лофт можно только по завершении всех реконструкционных и строительных работ. Поэтому сначала покупатель подписывает предварительный договор, и только по завершению всех мероприятий, основной. Отсутствие доступной ипотеки и возможности использования материнского капитала для приобретения лофта также существенно уменьшают покупательскую способность, равно как и невозможность получения налогового вычета», — комментирует Фурсов Анатолий.
Таким образом, классический лофт или лофт-апартаменты хоть и модный формат жилья, но не без своих определенных неудобств, которые снижают качество жизни и комфорт в привычном их понимании. Все эти нюансы необходимо учитывать, задумываясь о покупке недвижимости. Как инвестиционный объект, офис или второе жилье лофт вполне подойдет, а вот если стоит вопрос о покупке первой и единственной недвижимости для семейной жизни – вряд ли.
