На сегодняшний день Северо-Восточный административный округ стал основным центром
реализации апартаментов на первичном рынке Москвы. На его долю приходится свыше
четверти сделок в этой категории недвижимости. В СВАО базируется 13 проектов с
апартаментами — включая такие крупные, как «Нормандия» и «Серебряный фонтан».
Специалисты Группы «Эталон» выявили основные факторы, которые мотивируют
покупателей выбирать именно этот формат, и оценили перспективы расширения
аудитории.
СВАО лидирует среди московских округов по количеству сделок с апартаментами.
В указанной локации их удельный вес достигает почти 15%. В целом по «старой»
Москве этот показатель немногим выше 8%. Трафик покупателей апартаментов во
многом ограничен границами района или округа. Людям важно сохранить связи с
проживающими по соседству родственниками, привычную инфраструктурную и
социальную среду, но вместе с тем улучшить свои жилищные условия или
приобрести отдельное жилье по доступной цене.
Так, в ЖК «Нормандия» 42% апартаментов покупается резидентами Северо-Восточного
округа Москвы, преимущественно из Лосиноостровского и Бабушкинского районов.
В статистике по ЖК «Серебряный фонтан» важность территориального фактора менее
выражена, но все равно остается определяющей, так как в проекте доля
покупателей-резидентов СВАО также превышает 20%. Важность территориальной
привязки подтверждается здесь и высокой долей покупателей (около 7% спроса)
из соседнего района Богородское расположенного в Восточном административном
округе.
Василий Фетисов, коммерческий директор МосТУ Группы «Эталон» убежден, что
апартаменты перестанут быть нишевым продуктов с ограниченным объемом спроса
— для этого сложились все объективные рыночные предпосылки. Но это требует
большой просветительской работы со стороны застройщиков. «Зачастую препятствием
к покупке апартаментов выступают не рациональные причины, а многочисленные
предрассудки. Но застройщики, выводя на рынок новое качественное предложение,
успешно формируют у покупателя прагматичный подход при выборе данного типа
недвижимости. По данным исследования Группы «Эталон», почти четверть покупателей
(более 23%) не исключают покупки апартаментов в качественном проекте», — полагает
Василий Фетисов.
Распространено мнение, что апартаменты — это в целом «молодежный» продукт.
И отчасти это действительно так. Согласно данным по ЖК «Нормандия», 45%
покупателей-мужчин и 24% покупателей-женщин относятся к возрастной категории
25-44 года. Применительно к «Серебряному фонтану» речь идет, соответственно,
о 27% и 35%. Это обусловлено тем, что молодые потребители, во-первых, нуждаются
в отдельном и при этом доступном жилье, а во-вторых, более восприимчивы к новым
форматам.
В то же время значительную долю аудитории этого формата (до 85%) составляют
владельцы собственного бизнеса, руководители, специалисты и менеджеры.
Более низкая стоимость — едва ли не главный конкурентный бонус апартаментов в
сравнении с квартирами. В среднем по СВАО разница в цене квадратного метра между
квартирами и апартаментами комфорт-класса составляет порядка 15-20%, а в сегменте
бизнес-класса может достигать 25%.
Появившийся финансовый маневр предопределяет выбор рационально мыслящей части
покупателей. Классический сценарий — повзрослевшие дети, которые переезжают в
апартаменты недалеко от квартиры родителей, где они остаются зарегистрированы.
Более доступная стоимость предопределяет востребованность апартаментов в
качестве дополнительного жилья в семье: для взрослых детей или наоборот для
пожилых родителей. Только в каждом четвертом случае для покупки апартаментов
продается уже имеющаяся недвижимость.
Студии в апарт-комплексах традиционно рассматриваются как инвестиционный продукт.
Для детей, как правило, покупаются однокомнатные апартаменты (67% сделок по категории),
для родителей — двухкомнатные (также 67% сделок по категории). Трехкомнатные лоты
охватывают небольшую часть спроса. Их обычно выбирают для семейного проживания.
